Intérêts des acheteurs de maison

La formule Offre d’achat d’une maison résidentielle est un document juridique prescrit sous le régime de la Loi sur les courtiers en immeubles pour l’achat d’une maison résidentielle unifamiliale.

Les modifications apportées récemment à la formule d’offre d’achat, en vigueur le 1er août 2011, permettent aux acheteurs de prendre des décisions plus éclairées, fondées sur l’état de la propriété, avant de conclure l’achat. Les courtiers en immeubles sont tenus d’utiliser la formule, tandis que celle-ci n’est pas obligatoire dans le cas d’une transaction privée.

La nouvelle formule d’offre d’achat contient maintenant une Déclaration sur l’état de la propriété (DEP), qui doit être signée par le vendeur et qui porte sur divers éléments critiques d’une propriété résidentielle. La DEP existait déjà, mais son utilisation n’était pas très répandue. En l’intégrant à l’Offre d’achat d’une maison résidentielle et en ajoutant à cette dernière une disposition qui demande automatiquement qu’une DEP soit remplie, nous croyons que les acheteurs l’utiliseront de plus en plus. Grâce à la DEP, l’acheteur éventuel connaît beaucoup mieux l’état de la maison avant de conclure la transaction.

La nouvelle formule d’offre d’achat contient aussi une disposition selon laquelle l’acheteur éventuel peut demander une inspection de la propriété dans un délai raisonnable. Une telle disposition constitue un autre moyen pour l’acheteur d’obtenir des renseignements sur l’état de la propriété autrement qu’en se fiant uniquement aux déclarations du vendeur.

Prendre une décision éclairée en investissement immobilier

L’objet de la DEP est de faire en sorte que l’acheteur obtienne des renseignements détaillés sur l’état de la propriété avant de conclure l’achat. Sans la DEP, le vendeur n’est pas obligé de divulguer à l’acheteur éventuel tous les défauts de la propriété dont il connaît l’existence. Cela vous surprend?

En fait, le vendeur n’est tenu de déclarer que les défauts les plus graves – les défauts majeurs – et uniquement s’ils ne sont pas visibles ou évidents dans le cadre d’une inspection raisonnable de la maison. Un défaut majeur est un problème qui fait en sorte que la propriété est dangereuse et impropre à l’habitation humaine ou qu’elle est inappropriée aux usages prévus. Il peut s’agir d’un important problème de moisissure qui constitue un danger pour la santé, de fondations tellement endommagées que l’eau s’infiltre dans le sous-sol quand il pleut ou de tout autre état jugé grave.

Sans la DEP, d’autres défauts, moins graves mais que connaît le vendeur, ne seront peut-être pas divulgués. Le vendeur peut en effet demeurer silencieux à leur sujet. Il ne s’agit pas de défauts qui rendent la maison dangereuse pour ses habitants, mais ce sont des défauts qui, tôt ou tard, exigeront des réparations qui auraient pu avoir une incidence sur la décision de l’acheteur ou sur le prix qu’il était prêt à payer. Il peut s’agir de tout problème concernant les fondations, la toiture, le câblage, la plomberie et les installations de chauffage ainsi que de travaux ayant été réalisés sur la propriété de même que tout problème relatif au terrain, comme son drainage.

Bien entendu, la loi interdit au vendeur de prendre des mesures pour cacher délibérément des défauts visibles quels qu’ils soient et, si on le lui demande, ce dernier doit dire toute la vérité quant à sa connaissance de l’état de tout élément de la propriété. La DEP est un outil mis à la disposition des acheteurs pour protéger leurs intérêts. Elle est signée par le vendeur, qui y atteste avoir déclaré tout défaut ou tout problème dont il a connaissance. Si le vendeur n’a pas connaissance d’un problème, ce dernier n’est pas mentionné dans la DEP.

Au cours des dernières années, les raisons pour lesquelles la DEP n’était pas remplie sont variées – certains acheteurs n’étant simplement pas au courant de leur droit de demander une DEP ni qu’ils pouvaient en faire une condition à l’offre d’achat. Et dans un marché immobilier effervescent, des acheteurs éventuels ont souvent été réticents à demander au vendeur de leur fournir une DEP de peur que ce dernier ne retire leur offre de la course.

Grâce aux modifications apportées à la formule d’offre d’achat, qui prévoit automatiquement une DEP, nous croyons que de plus en plus d’acheteurs la demanderont et que de plus en plus de vendeurs la rempliront. Tout ce que l’acheteur a à faire, c’est indiquer le délai dans lequel le vendeur doit soumettre la DEP dûment remplie une fois l’offre acceptée.

Votre propre courtier devrait être en mesure de vous indiquer avant même que vous ne visitiez la propriété si vous pourrez obtenir une DEP. Cela peut vous aider à faire votre choix parmi les propriétés à visiter. Si la réponse est « non », certains acheteurs peuvent se demander ce que le vendeur ne veut pas leur dévoiler au sujet de l’état de la propriété. Et, bien entendu, l’acheteur n’est pas obligé de demander une DEP. Il lui suffit alors de biffer cette condition avant de soumettre son offre. Dans ce cas, le vendeur n’a pas à fournir la DEP même si les documents d’inscription de la propriété indiquent qu’il est prêt à en remettre une. Bien que la DEP protège vos intérêts, la décision vous appartient. Grâce à ces changements, de plus en plus d’acheteurs exigeront une DEP, et nous sommes persuadés que la plupart des vendeurs se plieront de bonne foi à une telle demande. Et pourquoi en serait-il autrement?

Après la réception de la DEP dûment remplie, dans la mesure où l’acheteur est satisfait de ce qu’il y trouve, le contrat est conclu. Grâce à l’ajout de la DEP en annexe de l’offre d’achat, l’acheteur éventuel est au fait des renseignements qu’il peut obtenir du vendeur avant de lui soumettre une offre.

Le vendeur peut toujours refuser de fournir une DEP, même si vous la demandez dans l’offre d’achat. Vous le saurez à l’avance, du moins si la vente de la maison est inscrite ou annoncée par un courtier en immeubles dûment inscrit.

Sans la DEP, le vendeur n’est pas obligé de divulguer à l’acheteur éventuel tous les défauts de la propriété dont il connaît l’existence. Cela vous surprend?

Inspection de la propriété

La formule Offre d’achat d’une maison résidentielle contient maintenant une disposition selon laquelle l’acheteur éventuel peut obtenir, à ses frais, une inspection de la propriété dans un délai raisonnable. Si vous remplissez cette condition de l’offre d’achat et qu’elle est acceptée par le vendeur, vous devrez prendre les mesures nécessaires pour qu’un inspecteur en bâtiments indépendant vérifie la propriété et vous fasse part de ses conclusions dans le délai convenu.

L’inspection est un autre moyen pour l’acheteur d’obtenir des renseignements sur l’état de la propriété autrement que du vendeur. C’est pourquoi un « inspecteur » inspecte la propriété et fait rapport de son état et de tout problème apparent. Il peut s’agir d’un ami, d’un parent ou d’une personne ayant une certaine expérience en construction. Il y a aussi des personnes qui gagnent leur vie ainsi. Si vous embauchez un inspecteur professionnel, attendez-vous à payer, en règle générale, entre 300 $ et 400 $ pour ses services.

Dans certaines transactions, le vendeur recueille les offres et fixe une date pour leur ouverture. Les acheteurs qui souhaitent obtenir un rapport d’inspection de la propriété feront souvent faire une telle inspection dans les jours précédant l’ouverture des offres. Ainsi, comme acheteur, vous avez le rapport d’inspection entre les mains lorsque vous soumettez votre offre.

Éléments à considérer avant de demander un rapport d’inspection :

1. Le coût – À 300 $ ou 400 $ l’inspection, les coûts peuvent être élevés si vous soumettez des offres sur plusieurs propriétés.
2. L’inspection n’est pas totalement fiable – L’inspecteur ne peut voir que ce qui est visible. Il ne peut aller derrière les murs, ni déceler s’il y a un problème de moisissure, ni savoir si une cloison sèche cache une fissure dans le mur du sous-sol. L’idée, c’est que les inspecteurs sont plus habiles que vous pour voir ce qui est visible.
3. Il n’y a pas de normes obligatoires – Les inspecteurs en bâtiments ne sont pas régis au Manitoba et ils ne sont assujettis à aucune norme de formation ni de rendement. Vous devriez vous informer de la formation et des affiliations professionnelles de votre inspecteur. De plus, même si bon nombre d’inspecteurs souscrivent une assurance de responsabilité pour les erreurs qu’ils pourraient commettre, leurs documents contractuels limitent souvent leur responsabilité en cas d’erreur ou d’omission. Si un inspecteur ne voit pas quelque chose durant son inspection, vous pourriez ne pas être capable de le poursuivre en dommages-intérêts.
4. Il n’y a pas d’inspecteurs partout – S’il n’est pas difficile d’obtenir une inspection à Winnipeg ou à Brandon, il peut en être autrement dans les collectivités rurales ou du Nord où les inspecteurs en bâtiments ne sont pas légion.